원주시 시정홍보관

임대주택 부도
얼마전 원주시내에서 거대 임대아파트를 소유한 모 건설업체가 기업회생절차에 들어갔습니다. 그래서 그 아파트 세입자들이 지위에 불안을 느낀다면서 많은 상담을 하여와 이번에 이글을 싣습니다.
첫째>질문 : 그 아파트의 등기부상 소유자는 부동산신탁회사인데도 임대차계약은 위탁자인 건설업체와 체 결하였는데 임대차계약은 유효한 것으로 보호받을 수 있는지?
답변 : 그 아파트의 신탁원부에 의하면, 아파트의 임대차 등 관리행위는 위탁자인 건설업체에게 권한 이 있다고 규정되어 있어서 등기부상소유자가 아닌 위탁자인 위 건설업체와 체결한 임대차계약도 유효합니다. 건설업체가 위 부동산신탁회사를 대리하였다고 볼 수 있습니다.
둘째>질문 : 아파트에 입주할 때 낸 임대보증금에 대하여는 주민등록 전입신고를 하면서 동사무소에서 확정일자를 받았는데 그후 월세부분을 전세로 돌려 보증금 상당을 더 주어서 임대보증금이 증액되었는데, 그 증액부분에 대하여 확정일자는 다시 받으려고 하니 동사무소에서는 전입시에만 1회 확정일자를 찍어지고 그후에는 찍어주지 않는다고 하는데 어떻게 해야하는지?
답변 : 확정일자는 관할 법원이나 등기소에서도 해주므로 법원에 가서 받으면 됩니다. 다행히 그 아파트는 임대주택법 제18조에 따라 압류등의 금지사항이 부기등기까지 되어 있어서 지금이라도 확정일자를 꼭받아두면 국민주택기금을 대출한 은행 다음으로 2순위로 권리를 보호받을 수 있습니다.
셋째> 질문 : 경매절차에서 배당을 받을 수 있는지?
답변 : 아파트에 입주와 전입신고 및 확정일자를 갖춘 세입자는 1순위 저당권자 다음으로 전세권을 설정한 것과 비슷한 지위를 가지고 있다고 보면 이해하기 쉽습니다. 그 아파트가 경매에 부쳐지는 경우에는 2순위로 배당도 받게 됩니다. 물론 2순위를 지키려면 그때까지 다른 곳으로 이사나 주민등록전출 등을 하면 안됩니다. 그래서 불편한 점이 있는데 이는 임차권등기명령제도를 활용하면 극복할 수 있습니다.
넷째> 질문 : 아파트가 경매에 부쳐지는 경우에 세입자들이 우선적으로 낙찰받을 수 있는 권리가 있는지?
답변 :임대주택법 제22조에 의하면, 임차인은 매각 기일까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.고 규정하고 있습니다. 따라서 우선매수신고를 해놓으면 보호받을 수 있습니다.
변호사 김주택 ☎742-5225